A lakáshitel választása majdnem olyan nagy volumenű kérdés, mint magának a megfelelő ingatlannak a megkeresése. Három dolgot kell megérteni a lakáshitelnél, amit ha átlát, valószínűleg nem fog rosszul járni. (+1 tipp a gyors ügyintézéshez.)
Ennek ellenére a legtöbben kifáradnak az ingatlan keresésében és a lakáshitelt már csak félvállról veszik. Ez egy elég rossz ötlet.
Ma a legtöbben úgy választanak lakáshitelt, hogy ismerősük / ingatlanosuk ajánl egy bankot, vagy látták annak egy hirdetését, ami megtetszett nekik. Ennél jóval körültekintőbbnek kell lenni. Az ismerősök / ügynökök véleménye semmit sem jelent pénzügyi területen, akár lakáshitelről van szó, akár befektetésről. Mindig a saját helyzetünk alapján HASONLÍTSUK ÖSSZE a bankok ajánlatait.
Igen ám, de a legtöbben nem tudják, hogy mit kellene összehasonlítani két lakáshitelnél, illetve már a gondolat is fárasztó, hogy 3-4 banktól kérjenek ajánlatot, pedig a jó döntéshez legalább 10-15 bankot célszerű „végig járni”. Óriási különbségek vannak és egy kis erőfeszítéssel milliókat spórolni nagyon megéri.
Mi alapján lehet egyszerűen összehasonlítani a lakáshiteleket?
Szerencsére itt is van egy mutató, a THM, ami összefoglalja a költségeket / kamatokat és egy számban mutatja azt meg nekünk. Ezzel egy picit tudnak csalni a bankok, de lakáshitelnél ez általában nem jelentős, illetve a törlesztő részleteket és a kezdeti költségeket megnézve mellé, már könnyen összehasonlíthatóvá válik a két lakáshitel költsége. Ez a szám minél kisebb, annál jobb.
(A THM az összes éves kamatot foglalja magában, minden egyéb költséggel együtt)
A legnagyobb hiba, amit elkövetnek az emberek, hogy a törlesztő részletet nézik önmagában. Azt kell megérteni, hogy minél hosszabb a futamidő, tehát minél több időnk van visszafizetni egy hitelt, annál kisebb lesz a törlesztőnk, viszont annál többet fizetünk vissza a banknak.
Példa 2 lakáshitel futamidejére és törlesztőjére:
8.000.000 Ft hitelre 15 évre most az Erste ad 5,39% THM-mel hitelt, ami 64.058 Ft / hó.
Összes visszafizetendő: 11.530.460 Ft
25 évre a legjobb hitelt a K&H adja most, 5,36% THM-mel, törlesztője „csak” 46.954 Ft / hó, de mivel több ideig használjuk a bank pénzét, tehát több időre fizetünk kamatot, ezért az összes visszafizetendőnk a 8.000.000 Ft lakáshitelre 14.086.150 Ft.
A 25 éves futamidejű lakáshitel tehát körülbelül 2,5 millió forinttal drágább.
Szerencsére ahhoz, hogy ezeket a lakáshiteleket kiszámoljam nem kellett bemennem a bankokba ajánlatokat kérni, ugyanis a Bankmonitor.hu oldal lakáshitel kalkulátora egyedülállóan több mint 180 féle tulajdonság alapján pontosan kiszámolja az egyes bankok lakáshitel ajánlatait. Nem úgy, mint más lakáshitel kalkulátorok, amelyek néhány tulajdonság alapján, vagy kamu hitelekkel számolnak, ez a program tényleg a realitást mutatja.
Csak tudni kell használni: NE törlesztő alapján döntsön, és THM szerint rendezze sorba!
Vigyázat, nagyon sokan a legfelső ajánlatokra kattintanak, amik gyakran promóciók. Kérem, ha már a célegyenesben van, összehasonlította a hiteleket, kilistázta a legjobbakat, akkor NE kattintson rá egy hirdetésre az utolsó pillanatban.
Még valami, ami mindent felülír, amit eddig írtam, és nagyon fontos
A lakáshitelek kamata a banki alapkamathoz van kötve. HIÁBA VÁLASZTJA MOST KI A LEGALACSONYABB THM-ET, HA EMELKEDIK AZ ALAPKAMAT EMELKEDNI FOG A TÖRLESZTŐJE.
Az alapkamat mesterségesen van ilyen alacsonyan, az elmúlt években jellemzően 10% körül volt. Számítani kell rá, hogy amint emelkedik az alapkamat emelkedni fog a törlesztő, méghozzá jelentősen! Ugyan az fog megismétlődni sok lakáshitelnél, mint ami a devizahiteleknél: a család eladósodik, majd a megnövekedett törlesztőt már nem tudja fizetni. (Ezért vezetnek be a fizetéshez képest korlátot, amire számítani kell. A fizetés max 50%-a lehet hiteltörlesztő)
Példa: Most felvesz 8.000.000 forintot 20 évre. 53.640 Ft / hó a törlesztő, és az alapkamat megemelkedik 4%-kal. Ennek hatására a törlesztő 71.312 Ft / hóra emelkedik, ami 3.817.138 Ft plusz visszafizetést jelent. (Ezt a Bankmonitor Tudatoshitel alkalmazásával tudja megnézni, amit melegen ajánlok használni.)
Hogyan kerülheti el, hogy megnövekedjen a lakáshitel törlesztője?
Van egy úgynevezett kamatperiódusa a lakáshiteleknek. Ez azt jelenti, hogy a bank milyen gyakorisággal frissíti a lakáshitel kamatát az alapkamathoz képest. Ha ez a periódus 1 év, akkor évente egyszer igazítják a kamatot a jegybanki alapkamathoz, tehát a kamatemelkedést legkésőbb 1 év múlva érezni fogjuk a törlesztő részletünkben.
Van viszont most már az Unicredit banknak például 20 éves kamatperiódusú lakáshitele, ami azt jelenti, hogy 20 évre fix a törlesztő. Ezzel gyakorlatilag a bank bevállalja a kamatváltozás kockázatát, hiszen ha az alapkamat megnő, ő jóval rosszabbul jár, mintha emelhetné a kamatot. Ennek is ára van természetesen. Ugyan úgy, ahogy a devizahiteleknél, a kockázatosabb (jelen esetben a rövidebb kamatperiódusú lakáshitel) olcsóbb, mint a biztonságos.
De nincs óriási különbség azért. Mérlegelni kell, hogy megéri-e nekünk néhány ezer forinttal magasabb törlesztőt fizetni azért cserébe, hogy ezen az igen alacsony kamaton fizethessünk 20 évig. Szerintem megéri.
Egyébként is, ha hitelt veszünk fel, mellé muszáj megtakarítani. Kell egy vésztartalékot képezni arra az esetre, ha emelkedne a kamat, vagy bármi hirtelen kiadásunk keletkezne, illetve célszerű lakástakarékot is nyitni, amit pedig 4 évente betörlesztünk.
A pontos hitelkiválasztásban tudok segíteni, ha kérdése van, tegye fel online. Van még néhány trükk / tipp, amivel fixálhatja a törlesztőjét, magasabb kamatfizetés nélkül. Jól látható tehát, hogy nem mindegy milyen lakáshitelt választ. Mielőtt dönt, kérje ki szakember (és nem ügynök, ingatlanos, barát) véleményét.
