A befektetőknek lehetőségük nyílik a hazai lakóingatlan-piac hozamaiból való részesedésre, mivel a Duna House lakóingatlanokat tartalmazó ingatlanalapot indít Magyarországon. Ez lesz az első ilyen befektetési alap, hiszen az eddigi alapok főként ipari létesítményekbe, és irodaházakba fektettek. Megnézük az előnyöket, és hátrányokat is…

Hogyan valósult ez meg, és mi az a lakásalap?

A Duna House-csoport tulajdonában álló Impact Asset Management Alapkezelő Zrt megkapta az engedélyt, hogy saját befektetési alapot hozzon létre és kezeljen. A cég nyilvános, nyílt végű lakóingatlan-befektetési alap létrehozását valósítja meg, annak reményében, hogy később az ingatlanok többet fognak érni, esetleg bérbeadással tudnak jelentős hasznot elérni Budapesten és a vidéki nagyvárosokban.

A befektetési alap tulajdonképpen egy nagy közös pénzalap, amibe sok kisbefektető befizet, az alap kezelője pedig befekteti a pénzt (díjért cserébe). A nyereségből mindenki a befizetés arányában részesül.

Ez részvényalapoknál egyszerűen hangzik, de ingatlan alapoknál is hasonlóan működik. A sok kisbefektető beteszi a maga kis 10-20 ezer forintjait, vagy akár a millióit, és ebből az alapkezelő gondosan megválasztott irodaházákat vásárol, melyet bérbe ad.

A bérbeadásból származó jövedelem és az ingatlanok áremelkedése is növeli az alap vagyonát, így emeli a befektetési jegy értékét. (A befektetési jegy az értékpapír, amit a pénzünkért cserébe kapunk és egy bankszámlához hasonló értékpapírszámlán tartanak nyilván virtuálisan.)

Gyakorlatilag olyan, mintha a sok kisember összedobna egy nagy ingatlanra, aminek ügyintézésével megbíznának valakit, aki ezért pénzt kap. Persze ez kicsit egyszerűsített, az ingatlan alapok nem csak ingatlanokat vásárolnak, hanem különböző jogokat, értékpapírokat is.

Az Impact Lakóingatlan alap KIID dokumentumában a következő szerepel:

“Az alap eszközeit elsősorban lakóingatlanokba fekteti, nem zárva ki annak lehetőségét, hogy lakóingatlan építésére alkalmas telket, irodát, kereskedelmi ingatlant, egyéb ingatlant, az ingatlanok rendeltetésszerű használatához szükséges ingóságokat is vásároljon.

Az alap részesedést szerezhet ingatlantársaságban. A fenti kategóriákon kívül az alap vagyonát likvid eszközökbe, pénzpiaci eszközökbe és rövid lejáratú, alacsony kockázatú értékpapírokba fektetheti. “

Jelenleg 20 ezer darab befektetési jegyet szeretnének első körben értékesíteni, egyenként 50 ezer forintos névértékkel.  Így lesz az induló tőke 1 milliárd forint. Ezzel a vagyonnal ez az alap a 8. legnagyobb ingatlanalap lesz, amit a lakossági is el tud érni. (Ingatlanalapból nincs közel sem olyan sok, mint mondjuk részvény alapból.) A papírokat a Concorde Értékpapír Zrt. forgalmazza majd.

ingatlan-alap-koltsegei

Mi az előnye, és kiknek ajánlott?

Az ingatlanbefektetés az utóbbi pár évben egyre népszerűbb befektetési formává vált. Olyan befektetni vágyók számára ajánlja a Duna House, akik hisznek az ingatlanpiac feltörekvésében, de nem szeretnének, vagy nem tudnak közvetlenül, saját ingatlant vásárolni.

A befektetési jegyeket belföldi és külföldi (kivéve USA béli) természetes és jogi személyek, illetve szervezetek jegyezhetik.

Ennek előnye azzal szemben, ha te magad vásárolsz egy lakást befektetés céljából, hogy a portfólióban kezelt ingatlanokon eloszlik az egyedi ingatlanok befektetési és működési kockázata, így kisebb rizikót jelent a befektetőknek. Miért?

Gondolj bele: ha minden pénzedet egyetlen ingatlanba fekteted, akkor vállalod a kockázatot, hogy ha bármi történik azzal az ingatlannak, akkor buksz a befektetéseden. Tegyük fel leég a ház. Lehet, hogy fizet a biztosító, de a kiadásból származó bevételed akkor is kiesik.

Ha azonban nem egy ingatlanba fektetsz, hanem a lakásalapon keresztül több százba, akkor nem gond, ha az egyik ingatlannal történik valami. A kockázatot szétporlasztod az ingatlanok között. Azonban vigyázz! Ez ettől még nem egy jól diverzifikált portfólió, hiszen a piac egy igen kis szegmensébe fektetsz csak be: a magyar lakóingatlan piacba. Persze ez minden alapnál igaz, egy saját lakásnál meg végképp.

A megoldás tehát erre inkább az, hogy a vagyonod csak kis részét fektetsd ingatlanba akkor is, ha egyébként vehetnél már lakást.

Nézzünk egy példát

Van 20 millió forintod, tetszik a budapesti lakóingatlan piac. Ha minden pénzed beleölöd egyetlen lakásba, akkor az ÓRIÁSI kockázat. De komolyan…

Egyáltalán nem biztos, hogy a lakáspiac tovább fog szárnyalni. Számtalan kockázatot vállalsz, ráadásul kiadni sem könnyű, de legalább időigényes. A költségekről nem is beszélve. Helyette fektethetsz 18 milliór ide-oda, valamint 2 milliót lakóingatlan alapba. Nem rossz üzlet…

A másik előnye, hogy a Duna House egy jó háttér, hiszen ők az egyik legnagyobb ingatlanügynökség, tehát az tény, hogy nem nagyon ismerheti más jobban az ingatlanpiacot, mint ők maguk.

Mi a hátránya a lakóingatlan alapnak?

Sokan attól félnek, hogy az ingatlanpiaci fellendülése csak egy átmeneti stádium, a Duna House pedig csak az elmúlt egy-két év jó ingatlanpiaci hangulatát akarja kihasználni a részvénykibocsátásokkal.

FHB lakásár index

Tehát csak akkor próbálkozz az ilyen befektetésekkel, ha hiszel abban, hogy a mostani ingatlanárak még jelentősen és tartósan fognak emelkedni az elkövetkezendő időkben is, valamint a jegybanki alapkamat is sokáig alacsony marad, így az ingatlankiadáson elérhető hozam eléggé kecsegtető lehet. Ha nem ezen a véleményen vagy, akkor nem biztos, hogy ez a neked megfelelő alap.

Az ingatlan alap nem tartozik a likvid befektetések közé. Mit jelent ez?

Hát azt, hogyha hirtelen kell a pénzed, ami egy ingatlanban áll, akkor nem tudják azonnal jó áron pénzzé tenni. Persze az alapnak van likvid tőkéje, hogy azt a néhány embert, aki áltlában eladja a befektetési jegyeit ki tudja fizetni.

De arra már nem fog (és nem is tud) felkészülni, hogy mi van akkor, amikor hirtelen többen akarják kivenni a pénzüket. Értsd meg: a pénz ingatlanokban áll.

ingatlanalapok összetétele

Ha egyszerre sokan akarják kivenni a pénzüket, mert mondjuk esnek az ingatlanárak (ahogy 2008-ban is tették), két dolog történik:

  1. Nem tudják kifizetni, ezért zárolják, vagyis beragad a pénzed
  2. Az ingatlanokat elkezdik kényszerértékesíteni, vagyis nyomott áron kell gyorsan megszabadulni tőle. Ez még további esést generál

Mindazonáltal megjegyzem, hogy az ingatlan alapból egy igen kockázatos befektetés. Pont az áringadozások miatt és az illikviditás miatt. A befektetések kockázatairól itt olvashatsz: Milyen kockázatai vannak a befektetéseknek? Az ingatlan befektetés még megfelelő portfólióban is kizárólag hosszú távra ajánlott. A hosszú táv min. 10 évet jelent!

Egy másik cikkben pedig a különböző befektetési típusokat hasonlítottuk össze típus, kockázat, likviditás alapján: Befektetések típusai, kockázatai, jellemzői.

Mindezek mellett elég költséges is a dolog...

Képzeld csak el: melyiket több munka kezelni? Két 500 millió forintos irodaházat, vagy 50db 20 millió forintos ingatlant? Ezt az 50 lakást folyamatosan kiadva kell tartani. Míg mondjuk egy irodaházból a cégek ritkán távoznak, nem kell őket kilakoltatni, megbízhatóan fizetnek, stb, addig az 50 ingatlannal a fókusz sokkal inkább szétszóródik.

Bárhogy is szépítjük az ingatlan bérbeadása munka. Akkor is munka, ha nagy ingatlanról van szó, de ilyen mennyiségben és így szétszórva mégis nehezebb feladat. Sok ingatlan, sok probléma.

Márpedig a Duna House is keresni akar ezen az egész manőveren. Az ingatlanok bérbeadásával egyébként is foglalkozó cégnek persze ez nagyjából profilba is vág. Ugyanakkor ez a költségekben nyilván meg fog jelenni.

Az Impact Lakóingatan alap költségeit az alábbi táblázatban láthatod:

impact költségei tételesen

A portfolio.hu kigyűjtötte, hogyan viszonyul a lakóingatlan alap költsége a többi, hagyományos ingatlanalap költségeihez:

Impact lakóingatlan alap költségei

Már számtalanszor megírtuk a blogon, hogy az, hogy egy befektetés jó, vagy nem jó, az első sorban a befektetés költségein áll vagy bukik. Mivel a magasabb hozamhoz magasabb kockázat is társul, úgy tudsz a legegyszerűbben jól befektetni, ha csökkentesz a költségeken. Márpedig az ÉVES 11%-os költség nem éppen ebbe az irányba mutat.

Ha eddig nem is bizonytalanítottunk el, most legalább azt szeretnénk elérni, hogy aludj még rá pár napot. A végleges költség lehet, hogy nem lesz éves 11%, de már éves 3-4% költséggel is megfontolandó ekkora kockázatot vállalni. Persze… Kiszámolhatjuk, hogy a kiadásból a költségek levonása előtt kijön éves 10-12%. De csak a többlethozam miatti sikerdíj (amit pontosan mire föl is fizetünk?) óriási költséget jelent.

A sikerdíj = (elért hozam – RMAX)*0,2. Az RMAX most 1,05%. Vagyis, ha el is ér az alap bruttó 11,05%-ot, abból a sikerdíj (11,05-1,05)*0,2= 2%. maradt 9,05%-os hozamunk. Ebből lejön még a max. 11%-os folyó költség.

És mindemellettazt ne felejtsd el kérlek, hogy az ingatlan egyáltalán nem biztonságos befektetés!

A KIID dokumentumot ide kattintva tudod elolvasni.

Összefoglalva: maga az ötlet, hogy lakóingatlan alapot hozzanak létre a magyar piacon, szerintem zseniális, és biztosan lesz rá igény. Azonban, ahogy az élet számos területén hajlamosak vagyunk felületesen vizsgálódni, és túlzásokba esni. Aki eddig lemaradt a lakáspiaci boomról, az most két kézzel fogja önteni a pénzt az alapba, nem felmérve a kockázatokat.

Persze egyik befektetés sem kockázat mentes, így ha valaki megalapozottan gondolja, hogy az ingatlanok tovább fognak emelkedni, és nem fektet be túl nagy vagyont, úgy maga az ötlet rendben lenne. Sőt, még előnyös is lehetne, hiszen nem kellene sok tízmilliót befektetni ahhoz, hogy valaki részesedjen a lakáskiadás hozamából. (Így sok ember portfóliója kiegyensúlyozottabb lehetne.)

Azonban a magas költségek miatt egyelőre nem látjuk, miként érné meg ezt az alapot választani más, hasonló kockázati besorolású alapok mellett. Bizonyára a Duna House-nak megvan a kiterjedt értékesítési hálózata, ráadásul az ingatlanügynökök nyilván elhiszik, hogy az ingtlan a legjobb befektetés, ezért nem lesz nehéz eladniuk az alapot.

Sajnos azonban kevesen fogják objektíven értékelni, és ez csak még jobban hozzájárulhat a lufi növekedéséhez.

Szeretnél jó döntést hozni egy konkrét pénzügyi kérdésben?

TEDD FEL KÉRDÉSED ÉS 24 ÓRÁN BELÜL VÁLASZOLUNK!

Sokan százezreket spóroltak meg azzal, hogy megírták kérdésüket mielőtt elfogadták egy ügynök, vagy pénzintézet ajánlatát. Próbáld ki, INGYEN!

TEDD FEL KÉRDÉSED MOST!