Aki lakáshitelt fizet, annak érdemes folyamatosan követnie a piaci híreket, még ha nem is feltétlen tudja tökéletesen értelmezni azokat. Egy-egy változás ugyanis azt jelentheti, hogy az akár 8-10 évvel ezelőtt felvett lakáshitelt sokkal kedvezőbb feltételekkel is törleszthetné, vagy éppen kiválthatná.

A hitelt akkor lehet a leginkább érdemes szakember segítségével megvizsgálni, ha a hitelező legalábbis átlagbérrel rendelkezik, és az ingatlan nincs is túlhitelezve. Az sem probléma, ha egy hitelben több adós van, és csak így mutatható fel a hitel igényléséhez szükséges bevétel.

Sőt, ha sikerül több adós bevonásával magasabb bevételt kimutatni, mint az eredeti hitel felvételekor, akkor szinte bizonyos, hogy kedvezőbbé tehető a hitel törlesztése. Jelenleg akkor mondható elfogadhatónak a hitel, ha 3-5 százalékos kamatnál nem fizet többet az adós, de ez természetesen az aktuális kamatperiódus függvényében változhat.

A kamatperiódus megmutatja, hogy milyen gyakran változhat a lakáshitelünk kamata. Egy 5 éves kamatperiódusú hitelnél 5 évente igazodik a piaci kamatokhoz. Vagyis, ha a kamatok felmennek, akkor egy 5 éves kamatperiódusú hitellel maximum 5 évünk van, amíg a mi hitelünk törlesztője is megnövekszik.

Nem csak a kamatokat és törlesztőket kell tehát megvizsgálni, de a kamatperiódus hossza is fontos tényező. A legtöbben 1 éves kamatperiódusú, vagy annál rövidebb lakáshitelt vettek fel. Nekik érdemes lehet kiváltani a hitelüket egy ma már olcsóbban megkapható 10-20 éves kamatperiódusú hitelre is, ezzel rögzítve az alacsony kamatokat a futamidő végéig.

Sokan azt gondolják, hogy majd akkor cselekednek, ha látják, hogy elindulnak a kamatok felfelé. Ez egy téves elképzelés, hiszen a kamatok egyáltalán nem biztos, hogy fokozatosan fognak emelkedni. És egyébként is… Ha már emelkedik, akkor már késő, a bank sem fog ilyen alacsony kamatok mellett hitelt adni.

Előre kell gondolkodni, és nem később siránkozni!

A hitel felülvizsgálata egyébként nem egy erőforrásigényes folyamat, még akkor is érdemes belevágni, ha fogalmunk sincsen róla, hogy fizethetnénk-e kevesebbet – nálunk például a felülvizsgálat bármikor ingyenesen kérhető.

Mit jelent „kiváltani” a lakáshitelt?

Ha olyan lakáshitellel rendelkezünk, amely már egyáltalán nem mondható kedvezőnek az idő közben megváltozott piaci viszonyok miatt (ilyen lehet a banki kamatok csökkenése, amire bőven láthattunk példát az elmúlt években), akkor érdemes elgondolkodni azon, hogy a lakáshitelt kiváltsuk.

Csak egy példa:

Jelenleg 10.000.000 Ft lakáshitelt már 2,61%-os kamaton fel lehet venni, melynek törlesztője 20 éves futamidővel 53.000 Ft / hó. Néhány éve ugyanezért a hitelért még havi 65-80 ezer forintot is elkértek a bankok. Pillants rá a jelenleg fizetettt törlesztődre, és nézd meg, hogy miként viszonyul ezekhez a számokhoz.

Ha magasabb, vizsgáld meg, hogy érdemes-e kiváltanod a lakáshiteled!

De mit is jelent ez pontosan?

Lényegében azt, hogy a hitelt egy másik, kedvezőbb feltételekkel felvett hitel segítségével törlesztjük. Már egy-két év alatt is előállhatnak olyan körülmények, amelyek miatt érdemes lehet rászánni magunkat erre a lépésre, természetesen egy megbízható tanácsadó, szakember segítségével.

A kiváltás egyáltalán nem ajánlott mindenkinek, ezért is érdemes alapos előzetes vizsgálatot elvégezni – sokan vannak, akik egyik hitelt a másikból fizetve kerülnek végül adósságcsapdába.

Éppen ezért a lakáshitel kiváltásának alapvető feltétele az, hogy a hitelmúlt problémamentes legyen, vagyis a hitel törlesztésével kapcsolatban nem álljanak fenn problémák.

A bankok ezt természetesen behatóan ellenőrzik a kiváltás során, hiszen nekik sem érdekük, hogy rossz adóst csábítsanak át magukhoz kedvezőbb feltételekkel – az sokkal inkább, hogy a kölcsönt képes legyen visszafizetni.

Milyen feltételekkel váltható ki a lakáshitel?

Alapvetően ötféle lakáshitel váltható ki jelenleg más, kedvezőbb konstrukciókkal: az új vagy használt lakás vásárlására, a telekvásárlásra, építkezésekre, lakásbővítésekre vagy felújításra, korszerűsítésre felvett hitelek.

A lakáshitelt kiváltó másik hitel fedezete jellemzően ugyanaz az ingatlan marad, amelyik az eredeti hitelhez is a fedezetet biztosította. A fedezetcsere sem példátlan: lehetséges, hogy ezzel még kedvezőbb lehet a konstrukció vagy egyszerűen kényelmesebb másik fedezetet biztosítani.

Azt viszont érdemes tudni, hogy a fedezet megváltoztatására jellemzően akkor kerülhet sor, ha az új fedezet a réginél magasabb értékkel és minőséggel bír, vagy legalábbis nagyon hasonlóval, mint a korábbi fedezet.

Lehetséges az is, hogy az új konstrukció igénybevételéhez újabb fedezet bevonására van szükség, például azért mert az eredetileg a fedezetet adó ingatlan állapota idő közben leromlott, értéke csökkent.

Ha az ingatlan más teher fedezetéül is szolgál, az jelenthet problémát, bár nem feltétlenül lehetetleníti el az új kölcsön felvételét. A bank viszont megteheti azt, hogy e terhek, például a szocpol/csok összegét a megadható kölcsön összegéből levonja, így az talán már nem elegendő az eredeti lakáshitel kiváltásához.

Ha viszont a NAV javára bejegyzett végrehajtási jog terheli az ingatlant, az már önmagában is lehetetlenné teszi az új konstrukció igénylését.

A futamidőt tekintve feltételek nincsenek, azt mondhatjuk, hogy rajtad, és a bankon múlik, az hogyan változik meg. A legtöbb esetben ez nem változik a hitelkiváltás során – ha nem akarod.

Ha igény van rá, akkor az újabb hitel futamideje sokkal rövidebb, de akár hosszabb is lehet az eredeti lakáshitelénél – ami persze befolyásolhatja azt is, hogy összességében mennyire éri meg egyáltalán felvenni az újabb hitelt, így ez a tényező is kiemelt figyelmet érdemel.

Ahogy tehát korábban is említettük a hitel lényegében akkor váltható ki, ha minden problémamentes – az ingatlan értéke nem csökkent jelentősen vagy rendelkezésre áll további fedezet, nincsenek más, kizáró jellegű tartozások, kölcsönök, és korábban a hiteltörlesztéssel kapcsolatban sem volt semmilyen probléma.

Ellenkező esetben fennáll a veszélye annak, hogy a hiteles adósságcsapdába kerülne, ami minden fél számára előnytelen volna.

Mikor éri meg a hitel kiváltása?

Nézzünk egy példát.

Tegyük fel, hogy valaki 2010-ben 8%-os éves kamatra vett fel lakáshitelt. Az összeg 10 millió forint volt, a futamidő 20 év.

Ezt a hitelt jelenleg 4,5%-on tudná kiváltani.

A hitel felvétele óta eltelt 7 év alatt az adós 7 millió forintot fizetett ki a banknak, havonta 82 ezer forintos törlesztőrészlettel. Ezzel együtt még mindig mintegy 8 millió forintot kellene a következő 13 évben kifizetnie a banknak, ha nem változtat a konstrukción.

Ha viszont egy évi 4,5%-os kamatozású hitellel kiváltja a korábbi lakáshitelt, akkor a havi törlesztőrészlet (ugyanezzel a törlesztési időszakkal számítva) körülbelül 68 ezer forintra mérséklődne.

A teljes futamidő, 20 év alatt az eredeti konstrukcióban több mint 20 millió forintot kellene kifizetnie összességében a hitelesnek – ha viszont 7 évet követően a kedvezőbb konstrukcióra vált, a teljes kifizetett összeg 17,5 millió forint körül lenne.

Vagyis, mintegy 2,5 millió forintot spórolt ebben az esetben a lakáshitel kiváltásával.

Ha tehát jó időben és kedvező feltételekkel váltjuk ki a lakáshitelt, azzal akár milliókat is spórolhatunk.

A hitelkiváltás azért is érheti meg, mert így fixálhatóak a kamatok, csökken a kockázat. Ha nem fix kamatozású hitelt fizetünk, az minden esetben legalábbis veszélyes, hiszen az alapkamat és a hitelek kamatai együtt mozognak fix kamatperiódus híján.

(A jelenség egyébként nem törvényszerű, a Budapesti Bankközi Kamatláb, vagyis BUBOR azonban a tapasztalat szerint a jegybanki alapkamat alakulását szorosan követi.)

Aki korábban, mondjuk 2010-ben vette fel a lakáshitelt, az lehet, hogy most például a törlesztőrészlet változása nélkül tudná fixálni azt, változatlan áron. De akár megteheti azt is, hogy a hitelt úgy váltja ki, hogy a törlesztőrészlete csökken – a megtakarított pénzt lakástakarékba teszi 30%-os állami támogatással, és ha a hitelek kamata emelkedik, akkor betörleszt, így csökkentve a tartozását és a törlesztőrészletét is.

Hogy kinél melyik a jobb lehetőség, azt persze látatlanban lehetetlen megmondani. Éppen ezért van szükség arra, hogy mielőtt még kiváltanánk a hitelt, egyeztessünk egy olyan szakemberrel, aki pontosan fel tudja mérni a lehetőségeket és a feltételeket, aki ismeri a rendelkezésre álló konstrukciókat, és az is tudja, hogy a megfelelő feltételek fennállnak-e.

Ha lakáshitelt fizetsz, és érdekel, spórolhatnál-e a teljes hitelösszegen, a törlesztőrészleten, vagy csak fixálnád a kamatokat, kérd elemzőink segítségét – a „Tedd fel kérdésed most” gombra kattintva elérheted az ingyenes elemzést. Ha megadod a lakáshiteled paramétereit (futamidő, összeg, kamat törlesztő), mi megmondjuk, érdemes-e kiváltanod a lakáshiteled és ezzel csökkenteni a terheiden.

Szeretnél jó döntést hozni egy konkrét pénzügyi kérdésben?

TEDD FEL KÉRDÉSED ÉS 24 ÓRÁN BELÜL VÁLASZOLUNK!

Sokan százezreket spóroltak meg azzal, hogy megírták kérdésüket mielőtt elfogadták egy ügynök, vagy pénzintézet ajánlatát. Próbáld ki, INGYEN!

TEDD FEL KÉRDÉSED MOST!