Magyarországon igen komoly kultúrája van a saját ház- és lakásvásárlásnak. Ki ne szeretne egy saját, szép otthont, lehetőleg anélkül, hogy már élete elején eladósodna. A felelős szülők, a fiatal pályakezdők, a családosok és a középkorú befektetők a fő célcsoportja ezeknek a termékeknek. De kinek éri meg valójában? 

Biztosan Te is hallottál már a lakástakarék-pénztárakról, ahol 30%-os állami támogatást kaphatsz a befizetett pénzed után. Ennek mindössze annyi a feltétele, hogy lakáscélra kell felhasználnod. Ha van bármilyen lakással kapcsolatos elképzelésed, akkor ez nem lesz nehéz.

A lakáscél ugyanis igen tágan értelmezhető…

Mire használhatod fel az állami támogatást?

Alapvetően lakáscélra, ezen belül szinte bármire, ami beépítésre kerül az ingatlanba. Néhány példa:

1. Lakásfelújítás / korszerűsítés

  • Festés, tapétázás
  • Parketta, padlószőnyeg, burkolólapok, csempék
  • Beépített szekrények, konyhabútor
  • Beépített háztartási készülékek
  • Nyílászáró csere, redőny, klíma
  • Bejárati ajtó, kapu, biztonsági rács, biztonsági zár, riasztó
  • Garázsajtó
  • Tetőtér beépítés, galéria, bővítés
  • Tetőcsere, napelemek
  • Közműépítés, kútfúrás, internet, TV, telefon bevezetése

2. Ingatlan vásárlás

  • Lakás, családi ház és tanyai lakóingatlan vásárlás és csere, lakásbérleti vagy lakáshasználati jog vásárlás (nyugdíjas otthonban is)
  • Lakótelek-vásárlás
  • Ingatlan építése
  • Kertépítés, medence

3. Lakáshitel kiváltás, betörlesztés

  • Lakáscélú kölcsön teljes vagy részleges kiváltása
  • Lakáscélú pénzügyi lízing teljes vagy részleges kiváltása

Hogyan működik a lakástakarék-pénztár?

A lakástakarék-pénztár (röviden: LTP) az ügyfelek pénzét egybegyűjti, arra minimális kamatot fizet, és ugyan ezt a pénzt magasabb kamattal állampapírba fekteti, vagy lakáshitelbe kihelyezi. A termék létjogosultságát az állami támogatás adja, amely maximum évi 72.000 Ft, és a befizetések 30%-a.

Mivel 72.000 Ft a maximális állami támogatás évente, ezért nincs értelme 240.000 Ft / év összegnél többet befizetned, hiszen ennek lesz a 30%-a a 72.000 Ft, és az e feletti összegre nem kapnál támogatást.

Vagyis egy szerződés esetén havonta maximum 20.000 forintot érdemes félretenni. Van mód azonban LTP-t nyitni a családtagokra is, amit éppúgy felhasználhatsz, mintha a sajátod lenne. Nyithatsz szüleidre, gyermekeidre, nagyszüleidre is, a lényeg, hogy ilyen esetben nekik le kell mondaniuk az állami támogatásról a javadra, vagyis ők maguk már nem nyithatnak államilag támogatott lakástakarékot.

Egy ember csak egy lakástakarék-pénztári szerződés után veheti igénybe az állami támogatást.

Nézzük meg, hogy ez miként működik a gyakorlatban:

Jelenleg 4 szolgáltató kínál lakástakarék-pénztári szolgáltatást, mindegyik termék igen hasonló módon működik, ugyanakkor az ördög a részletekben rejlik. Egyáltalán nem mindegy, hogy melyik szolgáltató termékét választod, ráadásul szolgáltatónként is több számla elérhető.

Arról, hogy kinek melyik számla a legjobb, érdemes szakértő véleményét kérned, nincsen “legjobb” szolgáltató, ami mindenkinek ajánlható lenne.

Ezzel szemben ha egy Fundamentás ügynökkel találkozol, akkor alighanem a Fundamenta előnyeit fogod meghallgatni az egekbe magasztalva, míg, ha egy OTP érdekeltségű tanácsadóval állsz szemben, akkor az OTP lesz a legjobb. Ha szeretnéd, mi összehasonlítjuk neked az aktuális lakástakarékokat.

A lakástakarék szerződés két részből áll: először megtakarításból, majd (opcionális) lakáshitelből.

Lakástakarék-pénztári szerződés folyamata

lakastakarek-mukodese

Minden szerződésnél előre látod, hogy mennyit fogsz befizetni, abból mennyi pénzed lesz, mennyi kamatot kapsz, mennyi állami támogatást kapsz, és mennyi hitelt, milyen kamattal fogsz tudni felvenni a szerződés végén.

(Ettől függetlenül a lakástakarék-pénztári termékeket összehasonlítani igen bonyolult, mert szolgáltatónként eltérő futamidőkkel kell számolni, ami jelentősen bonyolítja az évesített kamatok számítását, ráadásul az EBKM (évesített kamat) számítást még a szolgáltatók is eltérő módon végzik.)

A hitelfelvétel opcionális, vagyis a megtakarítási időszak végén, a kiutalásnál kell döntened arról, hogy kéred-e a lakáshitelt.

Ugyanakkor már a szerződés megkötésénél sem mindegy, hogy mi a célod a lakástakarékkal. Valamelyik szolgáltató terméke ugyanis akkor éri meg, ha fogsz lakáshitelt felvenni (alacsony a lakáshitel kamata), valamelyik pedig akkor éri meg, ha csak az állami támogatás miatt indítod a megtakarítást, és nem lesz szükséged a hitelre (magas kamat, vagy alacsony költség).

Fontos, hogy tisztában legyél a szerződéses összeg fogalmával. A szerződéses összeg a futamidő alatt összegyűjtött megtakarítás, kamatok, állami támogatás és a felvehető lakáshitel összege, vagy a maximális összeg, amit hitelfelvétel esetén ingatlanra költhetsz.

Milyen költségekre kell számítanod?

Minden LTP esetén egy szerződéskötési díjat kell fizetned a szerződés indításakor, ami a szerződéses összeg 1%-a. Ezt a szerződéskötési díjat bizonyos feltételek mellett, olykor akciók keretein belül elengedik egyes szolgáltatók, de egyáltalán nem biztos, hogy ezzel jobban jársz.

Csak azért, mert megspórolod a szerződéskötési díjat nem biztos, hogy érdemes egy adott szolgáltató pénztárát választanod.

Sok esetben olyan feltételeket kérnek a szolgáltatók, amelyek költségei meghaladják a futamidő alatt a szerződéskötési díjat. Ilyen lehet például egy drága bankszámla nyitása, vagy egy hitelkártya igénylése. Ilyenkor megoldás lehet, ha kötés után azonnal felmondod az adott terméket. (amennyiben erre a szerződési feltétel lehetőséget ad!)

Ezen felül van egy számlavezetési díj is, melyet a havi megtakarítás (pl. 20.000 Ft) felett kell befizetned, vagyis egy 20.000 Ft-os megtakarítás esetén neked valójában havi 20.150 Ft-ot kell fizetned.

Nézzünk egy példát, egy havi 20.000 forintos megtakarítást

Befizetünk minden hónapban 20.000 forintot (+150Ft), azaz 1 év alatt 240.000-et (+1.800 Ft).  Erre kapjuk meg a 240.000*0,3= 72.000 forint állami támogatást.

A laikusokat könnyen félrevezeti a 30%, és a lakástakarékot értékesítő ügynökök gyakran elfelejtik megemlíteni, hogy ez NEM 30%-os hozam! Miért?

Most a minimális kamattól és a költségektől eltekintve nézzük meg mi is történik a második évben. Bent van már 312.000 forintod, és befizetsz még 240.000 forintot. Ez összesen 552.000 forint.

És mennyi állami támogatást kapsz rá? 72.000 forintot. Ez már csak a bennlévő pénzedre vetítve 13% körüli hozam.

Harmadik év: 624.000 Ft + 240.000 = 864.000. Állami támogatás: 72.000 Ft  (8,3%-os hozam)

A matekosok már kitalálhatták, hogy annál nagyobb az éves hozam, minél rövidebb időre kötjük az LTP-t.

4 éves Fundamenta LTP szerződés

tablazat_0320_21

Az EBKM megmutatja, hogy mennyi is a valódi éves kamatod.  A költségeknek köszönhetően láthatod, hogy az állami támogatás nélküli EBKM negatív, vagyis kevesebb a kamat, mint amennyibe kerül, hogy őrizzék a pénzed. Egyedül az állami támogatás miatt éri meg a lakástakarék-pénztár. Így viszont rövid futamidő mellett 10% feletti hozamot érhetsz el, szinte kockázatmentesen.

Ez elég jó üzlet, feltéve, hogy biztosan tudod majd mire költeni a lakáscélú megtakarítást. Nézzük meg, mi a helyzet a 10 éves futamidő esetén:

10 éves Fundamenta LTP szerződés

tablazat_0320_31

Állami támogatás nélkül a kamat (EBKM) elég kevéske, –ezen óriásit szakít a pénztár, hiszen ő évi 5-7%-os kamatot kap a lakáshitelként másoknak (vagy később neked) kihelyezett pénzünkre – azonban az állami támogatással is csak alig 4,6-4,98%.

Ezért cserébe ráadásul le kell kötnöd a pénzt, amit a végén csak lakáscélra fordíthatsz. Be kell látni, hogy 10 éves távon már koránt sem akkora biznisz a lakástakarék-pénztár.

A szerződéses összeg és a legnagyobb félreértés

Ezt rengeteg ügyfelem megjárta már. Ugyanis, a legtöbben azt hiszik, hogy a megtakarítás lejártával a szerződéses összeget fogják megkapni. De a szerződéses összegben már benne van a hitel is, akkor is, ha te nem akarsz hitelt felvenni. A szerződéskötési díjat pedig ez alapján fogod fizetni.

A fenti példánál maradva tehát egy 10 éves, havi 20.000 Ft-os megtakarítás esetén 8.000.000 Ft a szerződéses összeg, vagyis a nyitáskor 80.000 Ft-ot kell kifizetned.

A példában a 8.000.000 forintból 4.715.514 Ft hitel. A megtakarítás = a befizetett összeg + támogatás+ kamat = 3.284.486 Ft

Márpedig a lakástakarék hitele egyáltalán nem biztos, hogy jobban megéri, mint a hagyományos banki hitelek. Vagyis hiába kötöttél lakástakarékot, neked nem kell a lakástakarék hitelét felvenned, nyugodtan fordulhatsz a megtakarítási időszak végén más pénzintézethez, ha az olcsóbban ad neked kölcsön.

Fontos, hogy hitelfelvétel előtt kérj szakértői véleményt, hogy ki tudd számolni, melyik bank, milyen hitele lesz az, amelyikkel a legjobban jársz. Két hitel között szó szerint milliós különbségek lehetnek. (Az átlagos hitelfelvevő 1,3 millió forintot bukik azzal, hogy nem hasonlítja össze kellő pontossággal a különböző hitelkonstrukciókat!)

Hogyan éri meg a lakástakarék-pénztár?

Minél rövidebb időre. Sokféle termék van. Nem csak Fundamenta, nem csak OTP, és ezeket kötelező összehasonlítani. Több százezret is bukhatnak azok, akik a rossz konstrukciót kötik meg, akár ugyanannál a pénztárnál. Nem az a lényeg, hogy melyiket ajánlja az ügynök, hanem az, hogy melyik a legkedvezőbb a számodra!

A legrövidebb idő, amire köthető az LTP, 4 év, mely pénztártól függően 45-49 hónapot jelent a gyakorlatban.

A gond az, hogy ha ezt a pénzt nem költjük el azonnal, akkor hiába kaptunk rá kamatot, ugyanis nem fogjuk tudni másba befektetni, mivel csak lakáscélra lehet felhasználni. Tehát nagyon pontos tervezést igényel.

Arra figyelj, hogy gyakran, ha számlát kérsz ezekről a munkáról, az rögtön megdobja az árat, ami elviszi az állami támogatást. Célszerű tehát csak az alapanyagokról (csempe, festék) számlát kérni, a munkadíjat nem kötelező igazolni.

Szintén remek megoldás, ha van már lakáshiteled, és azt szeretnéd a lehető leghamarabb törleszteni. Ebben az esetben nyiss annyi 4 éves lakástakarékot, amennyit csak tudsz, és törleszd be őket a hiteledbe lejáratkor. Ha most veszel fel lakáshitelt, és nem okoz gondot a törlesztő felett még félretenni, akkor szintén jó megoldás, ha már most elkezdesz félretenni lakástakarékba.

Kiknek NEM éri meg a lakástakarék-pénztár?

Azoknak, akik kisgyermeküknek szeretnének takarékoskodni, ugyanis egyrészről hosszú távon nagyon alacsonyak a kamatok, másrészről pedig ha vége a futamidőnek, akkor kénytelenek vagyunk felhasználni, ha nem akkor kamat nélkül fog állni a pénz. Most komolyan, egy kisgyermeknek ugyan milyen előnye származhat egy lakástakarékból?

Még ha 10 évig fizeted is, ha 10 év után nem tudsz venni egy lakást, akkor vagy lakáshitelt kell felvenned, vagy hagyod állni a pénzt. Mindkét esetben többet veszítesz az LTP-vel, mint amit nyertél vele, hiszen helyette más, magas hozamú megtakarításba is fektethettél volna. Amint láttad egy 10 éves LTP végén kb. 3,3 millió forintod lesz. Ez édeskevés lakásra.

(Fundamentánál 20 évig is lehet fizetni lakástakarékot, de a fent említettek miatt ezt aligha érdemes.)

Persze nyithatsz 4 db LTP-t, és félretehetsz így havi 80.000 Ft-ot, amiből már esélyes, hogy lakást veszel majd. Ha van ennyi pénzed, és csak egy gyermeked van, akkor ez jó megoldás lehet, bár az már inkább ingatlan befektetés lesz, nem kevés kockázattal. Mi van, ha addigra irreálisan felmegy az ingatlanok ára? Miből fizeted majd a tandíjat?

Tudod mi vár a legtöbb gyermeknek indított lakástakarékra? A szülők rájönnek, hogy nem tudnak lakást venni, és akkor már inkább elköltik lakásfelújításra, vagy vesznek hitelből egy ingatlant, és a kapott állami támogatás többszörösét fizetik ki kamatként. A célt egyik esetben sem érik el, a gyereknek nem lesz több pénze.

Szintén nem javaslom olyanoknak, akiknek 6 évnél hosszabb időre van szükségük, hogy felhasználják a pénzt. Ekkor célszerűbb elindítani egy hagyományos megtakarítást, majd a cél közeledtével ezekből a pénzekből nyitni akár 5-6 db 4 éves LTP-t, lehetőleg szerződéskötési díj nélkül. Vedd észre, hogy minél hosszabb az időtáv lakástakarék esetén annál kockázatosabb a szerződés, és annál kisebb a hozama is.

Még valami:

Jól hangzik a 8.000.000 Ft lakáscélra, de azt sem árt megnézned, hogy mekkora lesz a törlesztőd a megtakarítási időszak végén. A fenti példánál maradva a 20.000 Ft havi megtakarításod helyett a hiteltörlesztési időszakban 66.000 forintot kell majd fizetned. Ennek jó része természetesen a kamat.

Kérdezem én, ha tudsz fizetni 66.000 Ft-ot hitelre, akkor miért nem teszel el ugyanennyi már előtte is? Ez egyrészről azt jelenti, hogy sokkal több kamatot kapsz, másrészről sokkal kevesebb kamatot kell fizetned később, hiszen kevesebb hitelre lesz szükséged. Ráadásul látni fogod, hogy mit jelent havi 66.000 forintot nélkülözni már azelőtt, hogy a fizetésképtelenség a lakásod elvesztésével fenyegetne.

Ha már előtte is félre tudod tenni ezt a pénzt, akkor nyugodtan vághatsz bele a lakáshitelbe, ha nem, akkor javaslom, hogy csak addig nyújtózkodj, amíg a takaród ér. (Vagy inkább még addig se!)

Milyen kockázatok lehetnek?

1. Felmennek a kamatok, a pénzed alacsonyan kamatozik

2. Felmegy az infláció, a pénzed alacsonyan kamatozik

3. Felmennek a lakásárak, nem tudsz lakást venni, vagy csak irreális áron

4. Idő közben szükséged lesz a pénzre, elbukod az egyébként megszerezhető hozamokat

5. Változik az élethelyzeted, már nem akarsz lakáscélra költeni

Nem ajánlom továbbá olyanoknak, akiknek nincsen megfelelő pénzügyi tervük, biztos munkájuk és jövedelmük, nagyon komoly motivációjuk és elhatározásuk. Ha megkötöttük nincs vissza út, azaz van, de akkor bukod a támogatást és a kamatokat, szóval nem éri meg visszakozni.

Összességében azt kell látnod, hogy a lakástakarék egy igen jó megoldás sok esetben, de nem szabad, hogy elvakítson a 30%. Ez a 30% valójában nem 30% legjobb esetben is csak 10% hozamnak felel meg. Ez persze rövid távon viszonylag kis kockázattal elérhető, és amennyiben 1000%, hogy lakáscélra fog kelleni a pénz, úgy valóban nagyon megéri.

Azonban ha nyitsz egy lakástakarékot, és csak azért újítod fel a konyhát, mert nem tudsz mit csinálni a pénzzel, úgy valójában nem hasznosan költötted el a pénzt, és semmit nem nyertél az állami támogatással. Mielőtt lakástakarékot kötsz, fontos, hogy megfelelő pénzügyi célokat állíts fel, és ha bármi kérdésed van, kérdezz minket online:

Szeretnél jó döntést hozni egy konkrét pénzügyi kérdésben?

TEDD FEL KÉRDÉSED ÉS 24 ÓRÁN BELÜL VÁLASZOLUNK!

Sokan százezreket spóroltak meg azzal, hogy megírták kérdésüket mielőtt elfogadták egy ügynök, vagy pénzintézet ajánlatát. Próbáld ki, INGYEN!

TEDD FEL KÉRDÉSED MOST!