A laikus befektetők olyanok, mint a lemmingek. Olvassák, hogy 10 százalék feletti hozam érhető el az ingatlanbefektetésekkel, hogy 40 százalékot drágultak egyes budai panelek, hogy a külföldi befektetők ráugrottak a magyar ingatlanokra, mert akkorát lehet most kaszálni. És persze itt vannak azok a számítások is, amelyek szerint mekkora lúzer is az, aki most albérletet fizet, miközben vehetne magának hitelre saját lakást, a törlesztő pedig alig nagyobb, mint a bérleti díj.

Ez tulajdonképpen mind igaz, ám az ingatlanbefektetés kapcsán érdemes pár dologgal tisztábban lenni, amiről mostanság csak kevesen beszélnek.

1. Drága idő előtt kiszállni

Ha bankbetét helyett fektetnéd ingatlanba a pénzed, például azért, mert nem vagy hajlandó elfogadni az egy százalék körüli betéti kamatokat, akkor gondold át a dolgot még egyszer. A bankbetét valóban nem fial szinte semmit, viszont nagyobb veszteség és költség nélkül bármikor hozzá férhetsz a pénzedhez, amikor szükséged van rá. Ingatlanba csak olyan pénzt szabad befektetni, amire biztosan nem lesz szükséged a közeljövőben, lehetőleg a következő 5-15 évben, attól függően, hogy lakáscélú, vagy más ingatlanba fektetnél.

Lakáscélú ingatlanoknál még viszonylag kedvezőek az adózási feltételek, hiszen itt az adóalap 5 év alatt nullázódik le: ha egy 2011. áprilisa előtt megvásárolt ingatlanon adnál most (2016. áprilisban) túl, akkor már egy fillér jövedelemadót sem kell ezután fizetned. Ellenben, ha a vásárlást követő második évben adsz el egy ingatlant, akkor egy 10 milliós lakásnál még 9 millió forint az adóalap, így 15 százalékos SZJA-val számolva 1,35 milliót kell kicsengetned a NAV-nak.

Így változik az SZJA kötelezettség adóalapja lakáscélú ingatlan értékesítésekor

SZJA kötelezettség ingatlan

forrás: officina.hu

Nem lakáscélú ingatlanoknál az adóalap csak 15 év múlva csökken nullára, vagyis addig évről évre kevesebbet, de fizetned kell. Nem lakáscélú ingatlannak számít az üdülő, a telek, a termőföld és az üzlethelyiség is, vagyis ha az áremelkedést szeretnéd meglovagolni, akkor készülj arra, hogy másfél évtizedig adóznod kell majd az eladás után.

Így változik az SZJA kötelezettség adóalapja nem lakáscélú ingatlan értékesítésekor

Ingatlan befektetés adó

forrás: officina.hu

2. Számolj a vásárlás költségeivel!

Az ingatlan megvásárlása után visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetned, ami a minden esetben a vételár 4 százaléka. Ez a befektetési termékek közül az egyik legmagasabb bekerülési költség. Ráadásul viszonylag gyorsan ki kell fizetni, ugyanis a vásárlás tényét 30 napon belül jelentened kell a földhivatalnak, a hivatal pedig automatikusan tájékoztatja a NAV-ot, ahol megállapítják a fizetési kötelezettséget.

Ezt a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül kell megfizetned! Nem érdemes azzal játszani, hogy a földhivatalhoz később jelented be az ingatlanvásárlást, mert ebben az esetben jöhet a mulasztási bírság.

Elvileg van lehetőség részletfizetést kérni az adóhatóságtól, de ezt mindig egyedileg bírálják el. Ha többedmagaddal vásároltok ingatlant, akkor mindenkinek a tulajdoni hányada arányában kell majd illetéket fizetnie.

Ha a lakás vásárlását megelőzően eladtál egy másik lakáscélú ingatlant, akkor könnyebbséget jelenthet, hogy csak a két ingatlan vételárának különbsége után kell adóznod.

Van még egy lehetőség, amiről sokan nem tudnak, ez pedig az úgynevezett cserét pótló vétel. Ilyenkor eladsz egy lakást, hogy azután vegyél egy másikat, ám az új megvásárlásakor a régin még nem sikerült túladnod. Ha ezt jelzed a NAV-nak, akkor egy évre felfüggesztik az illetékfizetési eljárást, végül pedig a két ingatlan értékének különbözete után kell majd illetéket fizetned. A határidőre figyelj, mert ha kicsúszol az egy évből, akkor nem csak illetéket, hanem a pótilletéket is bevasalják rajtad.

3. Adóznod kell a lakáskiadás után!

Bár sokan hajlamosak megfeledkezni erről, de a lakáskiadás bizony adóköteles tevékenység, és ezt érdemes komolyan venni, mert a NAV az airbnb terjedése óta egyre inkább rászáll a lakásukat kiadókra. Ha magánszemélyként adod ki hosszabb időre magánszemélynek vagy vállalkozásnak az ingatlanodat, akkor a bevétel az összevont adóalapodat emeli meg, az adó mértéke pedig 15 százalék lesz. Fontos, hogy ha turisták bérlik a lakásod – vagyis fizetővendég szolgáltatást nyújtasz –, és a tételes költségelszámolást választod, vagyis tényleges költségeiddel csökkentenéd az adóalapodat, akkor ez külön adózó jövedelemnek minősül.

Az adóalapod a bevételek költségekkel csökkentett része. Választhatod a 10 százalékos költséghányadot, amikor a bevételeid 90 százaléka lesz az adóalap, de gyűjthetsz számlákat is, így minden felújítási, javítási és amortizációs költséget le tudsz írni az adóalapból, sőt, ha másik településen te magad bérelsz ingatlant, akkor annak díja is elszámolható költségként.

Sokan nem tudják, hogy ha a bérlő nevére iratod a közműszolgáltatásokat, és ő fizeti a számlákat, akkor ez nem számít bevételnek, így ebben az esetben többnyire a költséghányad a nyerő választás. Ha viszont a számlák a te nevedre jönnek, ám ezeket a bérlő kifizeti neked, akkor bizony ez is a bevételt növeli, ám az adóalapot nem növeli, mert költségként elszámolható.

És még nincs vége! Mert ha magánszemélyként adsz ki ingatlant, és az éves bevételed meghaladja az 1 millió forintot, akkor még egészségügyi hozzájárulást (eho) is fizetned kell. Ez a teljes jövedelem 14 százaléka.

4. Ingatlanszakértő vagy?

Biztosan meglepő a kérdés, pedig talán ez az egyik legfontosabb, amit érdemes legalább átgondolnod. Mert amikor egy laikus helyet keres a pénzének, akkor hajlamos bedőlni a híreknek, a statisztikáknak és a trendekről szóló győzelmi jelentéseknek, és lemmingként menni egy irányba. De az ingatlanbefektetés nagyon összetett döntéseket igényel, mérlegelni kell a helyet, az ingatlan típusát és minőségét, a vevői oldal alakulását a következő években, de a pénzpiaci trendekkel is tisztában kell lenni.

A magyar ingatlanpiac nagyon széttagolt, miközben Győrött, Pécsett, de még Miskolcon is 50 százalékkal nőtt átlagosan az építési telkek ára, addig az ország számos részén még mindig eladhatatlanok a jelenlegi irányárakon az ingatlanok. A kormány sem segít a helyzeten, hiszen a CSOK feltételei középtávon mindenképp az újépítésű ingatlanok piacának kedveznek, ez pedig lejjebb nyomhatja a használt ingatlanok árait. Mint ahogy a vidéki családi ház építések beindulása még lejjebb nyomhatja a vidéki használt családi házak árait.

Tudom, hogy legalábbis jósnak kellene lenni ahhoz, hogy a jövőbeni változásokat megbízhatóan láthassuk, de ha ez így van, akkor felejtsd el, hogy az ingatlan annyira atombiztos befektetés, mint ahogy azt sokan még mindig gondolják. Bár, az a sok százezer devizahiteles, aki elveszítette az elmúlt években az otthonát, talán már maga is tisztában van ezzel.

5. Nem akkor szállsz ki, amikor akarsz

Nyilvánvaló, hogy ez a legtöbb befektetési formára igaz, ám az ingatlanpiacon az értékesítési idő különösen bizonytalan tényező. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy ha találsz egy jó befektetési lehetőséget, akkor mennyi idő alatt tudod felszabadítani az ingatlanban tartott pénzedet.

A legfrissebb Duna House Barométer szerint például a Dél-Dunántúlon átlagosan 175 nap alatt, az Észak-Alföldön 170 nap alatt kel el egy tégla lakás, de Budán is 110-149 nap telhet el a meghirdetéstől a szerződéskötésig. A paneleknél rövidebb a procedúra, míg Buda északi részének lakótelepein mindössze 45 nap az átlagos átfutás, de a Dél-Dunántúlon 129 napra kell felkészülni.

Ha mindezeket átgondoltad, akkor még érdemes átolvasnod ezt a cikket: Lakáshitel választása. A mai lakáshitel kamatokkal számolni hosszútávon ugyanis elég veszélyes. Ugyanez igaz lehet az ingatlanokra is. Ha megismétlődik a 2008-as válság, akkor az ingatlan árak lezuhannak, a hiteled kamata pedig többszörösére emelkedik. Így hát van egy nem kicsi kockázati faktor az ingatlan befektetésben, amit sokan nem vesznek figyelembe. Ehhez persze társul egy magasabb hozam lehetőség is, mégis úgy gondolom a legtöbb embernek nem való ez a befektetési forma.

Szeretnél jó döntést hozni egy konkrét pénzügyi kérdésben?

TEDD FEL KÉRDÉSED ÉS 24 ÓRÁN BELÜL VÁLASZOLUNK!

Sokan százezreket spóroltak meg azzal, hogy megírták kérdésüket mielőtt elfogadták egy ügynök, vagy pénzintézet ajánlatát. Próbáld ki, INGYEN!

TEDD FEL KÉRDÉSED MOST!